マンション管理銘柄おすすめ完全ガイド【2025年版】投資家が注目すべき安定成長株を徹底解説

なぜ今マンション管理銘柄が注目されるのか

日本の分譲マンション市場は、2024年末時点で約713万戸という巨大なストック市場を形成しています。この数字は年々増加を続けており、マンション管理業界は典型的な「ストックビジネス」として、景気変動に強い安定した収益モデルを持つ業界として投資家から注目を集めています。

矢野経済研究所の調査によれば、マンション管理費市場は2025年に8,796億円の規模に達し、2030年には9,787億円まで拡大すると予測されています。（※1）約10%の成長が見込まれるこの市場で、どの企業に投資すべきか、本記事では詳しく解説していきます。

※1 出典：矢野経済研究所 マンション管理市場に関する調査を実施（2025年）

マンション管理業界の市場環境と成長性

業界規模と成長トレンド

マンション管理業界は、新築マンションが供給され続ける限り成長が継続する特性を持っています。国土交通省の調査では、2024年末時点で分譲マンションのストック総数は約713万戸に達し毎年約9万戸のマンションが増加しています。（※2）

※2 出典：国土交通省 マンションストック数の推移

市場の特徴として以下の点が挙げられます。

• ストック型ビジネスモデル：一度契約を獲得すると長期的な収益が見込める
• 景気耐性：管理費を原資とするため、経済変動の影響を受けにくい
• 安定収益：毎月確実に入る管理費により、キャッシュフローが安定
• 成長余地：築年数が経過したマンションの増加により、修繕需要も拡大

業界が直面する課題とチャンス

一方で、業界は以下のような課題にも直面しています。

課題

• 管理員・清掃員の人材不足と人件費上昇
• 居住者の高齢化による管理組合運営の困難化
• 建物の老朽化による資材・修繕コストの増加
• 管理費の値上げに対する居住者の抵抗

これらをチャンスに変える企業戦略

• DX化による業務効率化と人手不足対策
• 外部管理者方式など新しい管理手法の導入
• IoT・スマートマンション関連サービスの展開
• 大規模修繕工事の受注拡大

2025年版 マンション管理会社受託戸数ランキング

最新の2025年データ（2025年3月末時点）による主要企業のランキングは以下の通りです。
（マンション管理新聞社が年に１回発表している内容）

トップ10企業

注目すべきは、日本ハウズイングが2年連続でトップの座を維持し、50万戸を突破したことです。一方で、住友不動産建物サービス（11位）や東急コミュニティーは管理委託費の適正化方針により受託戸数を減らしています。

おすすめマンション管理関連銘柄の詳細分析

※株価はYahoo!ファイナンスに遷移します

最新の売上高は各企業の決算・IR情報をご覧ください

1. 穴吹興産（8928）

企業概要
穴吹興産は、中国・四国地方を基盤とする地域密着型の総合不動産会社です。「アルファステイツ」や「サーパス」ブランドのマンション分譲を主力事業とし、子会社の穴吹コミュニティを通じてマンション管理事業も展開しています。

強みと特徴

• 中四国地方で圧倒的な知名度とシェアを持つ地域密着型企業
• マンション分譲から管理まで一貫したサービス提供
• 人材派遣事業やホテル運営など多角的な事業展開
• 関東・東海エリアへの事業拡大を推進中

投資のポイント

地域特化戦略による安定基盤と高収益体質
穴吹興産は中国・四国地方で圧倒的なブランド力を持つ地域密着型企業です。「アルファステイツ」「サーパス」などのマンションブランドは地元で高い認知度を誇り、競合との棲み分けが明確です。この地域特化戦略により、営業効率が高く、ROEは10%超という優れた資本効率を実現しています。大手デベロッパーが首都圏で激しい競争を繰り広げる中、地方都市で確固たる地位を築いている点が最大の強みです。

魅力的な株主優待制度（さぬきうどんセット等）
穴吹興産の株主優待は個人投資家から高い人気を誇ります。100株保有で年1回、3,000円相当の特選ギフトカタログから好きな商品を選べます。特に人気なのが「あなぶき家特選さぬきうどんセット（冷凍15食）」で、讃岐うどんファンから絶大な支持を得ています。その他、骨付き鶏セット、珈琲セット、地元香川の特産品など選択肢が豊富です。優待利回りと配当利回りを合わせた総合利回りは4-5%程度と高水準で、長期保有に適した銘柄です。

割安なバリュエーションと増配余地
2025年12月時点でPER約6倍、PBR約0.5倍と、市場全体と比較して大幅に割安な水準にあります。配当性向も約17%と非常に低く、増配余地が十分にあります。実際、2026年6月期は配当68円（前期比+10円）が予想されており、今後も継続的な増配が期待できます。財務面でも自己資本比率は31.1%と改善傾向にあり、安定した経営基盤を築いています。

多角的事業展開によるリスク分散
穴吹興産はマンション分譲だけでなく、子会社の穴吹コミュニティによるマンション管理（約11万戸）、人材派遣事業、ホテル・ゴルフ場運営、介護医療関連事業、エネルギー関連事業など、多角的に事業を展開しています。この事業ポートフォリオの多様性は、マンション市況の変動リスクを緩和し、安定した収益を生み出す要因となっています。

2. 東急不動産ホールディングス（3289）（東急コミュニティー）

企業概要
東急不動産ホールディングスグループの一員として、マンション管理からビルマネジメント、リフォームまで幅広く事業展開するデベロッパー系管理会社です。

強みと特徴

• 東急グループのブランド力とネットワーク
• 公営住宅施設の運営実績も豊富
• 「住む～ず」など独自の収納支払システム
• 適正な管理委託費を重視する経営方針

投資のポイント

東急ブランドの圧倒的信頼性と安定性
東急グループは鉄道、不動産、生活サービスを展開する日本を代表する企業グループです。東急沿線を中心に確固たるブランド力を持ち、顧客からの信頼が厚いことが大きな強みです。グループ連携により、東急リバブル（仲介）、東急住宅リース（賃貸管理）など、不動産に関する総合的なサービス提供が可能で、顧客の囲い込みと収益の多角化を実現しています。

品質重視の経営による高い収益性
東急コミュニティーは、単純な受託戸数拡大ではなく、適正な管理委託費と高品質なサービスを重視する経営方針を採用しています。実際、受託戸数は減少傾向にありますが、これは低採算物件を整理し、収益性の高い物件に集中する戦略的判断です。この方針により、1戸あたりの収益性が向上し、持続可能な成長が期待できます。

業界トップクラスの総合力とノウハウ
マンション管理で50年以上の実績を持ち、累計管理実績は膨大です。大規模修繕工事の経験やクレーム対応のノウハウが蓄積されており、様々な課題に対応できる総合力があります。また、公営住宅施設の運営実績も豊富で、マンション以外の分野でも強みを発揮しています。オリコン顧客満足度調査でも高評価を獲得するなど、サービス品質の高さが証明されています。

魅力的な株主優待と配当利回り
東急不動産ホールディングスは、株主優待制度が非常に充実しています。100株保有で宿泊優待券、飲食優待券、スポーツ施設優待券など多様な優待を受けられます。さらに、3年以上の長期保有者には追加ポイントや「東急こすもす会」への入会資格が付与されます。配当利回りも約3.06%の水準で、中長期的なインカムゲイン投資としても魅力的です。

3. 長谷工コーポレーション（1808）

企業概要
マンション建設最大手として知られる長谷工コーポレーションは、子会社の長谷工コミュニティを通じてマンション管理事業も展開しています。

強みと特徴

• ゼネコン系管理会社として工事に強み
• 大規模マンションの管理実績が豊富
• 建設から管理まで一貫したサービス提供
• DX化による管理業務の効率化を推進

投資のポイント

マンション建設トップとの相乗効果
長谷工コーポレーションはマンション建設で国内最大手であり、累計施工戸数は約69万戸を超えています。全国のマンション10戸に1戸が長谷工の物件という圧倒的な実績は、子会社の長谷工コミュニティ（受託戸数約39.8万戸、業界4位）の管理受託に直結します。建設から管理までの一貫体制により、新築時から管理を受託できる強固なビジネスモデルが構築されています。

魅力的な配当政策と高利回り
長谷工は配当下限を85円と設定しており、2025年12月時点で配当利回りは約2.96%の水準です。安定的な株主還元を実施しています。配当目的の長期投資に適した銘柄といえます。

大規模修繕工事への強み
ゼネコン系管理会社として、建物の設計・施工ノウハウを活かした大規模修繕工事に強みを持ちます。築年数が経過したマンションの増加により、今後修繕需要は確実に拡大します。修繕工事は高い利益率が見込めるため、収益性向上に大きく寄与します。

グループ全体のDX推進による競争力強化
2020年から社長自らがDX推進を経営の重点戦略に掲げ、建設・管理・リフォーム・仲介のビッグデータをグループ横断で共有する体制を構築しています。デジタル技術により業務効率化と新サービス創出を進めており、人手不足時代における競争優位性を高めています。約200名の土地情報収集部隊による地道な営業活動と、蓄積されたノウハウがデジタル化されることで、さらなる成長が期待できます。

4. オリックス（8591）（大京アステージの親会社）

企業概要
「ライオンズマンション」で知られる大京は、2018年にオリックスの完全子会社となり上場廃止しました。子会社の大京アステージがマンション管理事業を担当しています。

大京アステージの特徴

• 業界第3位の受託戸数（約42.6万戸）
• ライオンズマンションの管理が中心
• オリックスグループの資本力

投資のポイント

業界トップクラスの管理戸数による安定収益
大京アステージと穴吹コミュニティを合わせた受託戸数は約53.9万戸で業界首位となっています。ストック型ビジネスモデルにより、毎月安定した管理費収入が見込めます。この規模のメリットは、コスト効率化や交渉力の強さに直結し、高い収益性を実現しています。

50年超の実績とノウハウによる競争優位性
1969年の設立以来、長年にわたって蓄積してきた管理ノウハウと経験は、他社が簡単に模倣できない競争優位性となっています。大規模修繕工事の実績は累計10,000件以上に達し、様々なマンションの課題解決事例を持つことで、高品質なサービス提供が可能です。

DX推進による次世代型マンション管理の実現
「MiDD Project（ミッド・プロジェクト）」を通じて、マンション管理における「3つの老い（建物の老朽化・居住者の高齢化・労働力の高齢化）」という社会課題に対応しています。WEB会議システムやアプリ「POCKET HOME」など、デジタル技術を活用した先進的なサービスは、業務効率化と差別化につながり、将来の成長余地を広げています。

オリックスグループの資本力とシナジー効果
2019年にオリックスの完全子会社となったことで、財務基盤が強化され、長期的な投資や事業拡大が可能になりました。オリックスグループの不動産事業や金融サービスとのシナジー効果も期待でき、総合的な不動産ソリューション提供企業としての成長が見込まれます。

5.野村不動産ホールディングス（3231）（野村不動産パートナーズの親会社）

企業概要
野村不動産ホールディングスは、「プラウド」ブランドのマンション分譲や「PMO」ブランドのオフィスビル開発で知られる総合不動産デベロッパーです。子会社の野村不動産パートナーズがマンション管理事業を担当しています。

野村不動産パートナーズの特徴

• 業界第10位の受託戸数（約17.4万戸、2024年時点）
• 「プラウド」シリーズを中心に管理
• ISO9001取得による品質管理体制
• マンション管理に特化した研修施設を完備
• 「リビングQコール」など付加価値サービスの充実

投資のポイント

総合不動産グループの安定性と成長性
野村不動産ホールディングスは住宅事業、ビル事業、仲介・CRE事業、運営管理事業を展開する総合不動産企業です。マンション分譲から管理までの一貫体制により、新築マンション供給と管理受託が連動し、安定した事業ポートフォリオを形成しています。

プラウドブランドの高い資産価値
「プラウド」は首都圏を中心に展開される高品質マンションブランドとして確立されており、中古市場でも高い評価を得ています。ブランド力は管理サービスの差別化要素となり、管理費の維持・向上に寄与しています。

運営管理事業の収益安定性
2025年3月期中間決算では、運営管理事業は好調に推移しています。管理受託によるストック収益に加え、大規模修繕工事などのフロー収益も見込め、住宅事業の変動を補完する役割を果たしています。

配当利回りの魅力
2026年3月時点で配当利回りは約3.79%と、東証プライム市場の平均を上回る水準です。安定した収益構造を背景に、継続的な株主還元が期待できます。

投資判断のポイント：マンション管理銘柄の選び方

1. 受託戸数の成長性

受託戸数は企業の成長性を測る最も重要な指標です。年間の増減をチェックし、持続的に増加している企業を選びましょう。ただし、東急コミュニティーのように戦略的に受託戸数を減らしながら収益性を高める企業もあるため、単純な戸数だけでなく、1戸あたりの収益性も確認が必要です。

2. デベロッパー系 vs 独立系

デベロッパー系

• メリット: 親会社からの安定的な受注、ブランド力
• デメリット: 親会社の業績に左右される可能性

独立系

• メリット: 多様な顧客基盤、独自の営業力
• デメリット: 新規開拓の営業コストが必要

3. 収益構造の分析

マンション管理会社の収益は大きく以下に分かれます。

• 管理受託収入: 毎月の管理費による安定収益
• 工事収入: 大規模修繕工事などによる変動収益

工事収入の比率が高い企業は、売上が大きく変動する可能性がありますが、利益率も高い傾向にあります。

4. DX化・効率化の取り組み

人手不足が深刻化する中、デジタル化による業務効率化は競争力の源泉となります。以下のような取り組みを行っている企業に注目しましょう。

• オンライン理事会・総会システムの導入
• スマートフォンアプリによる居住者サービス
• IoTセンサーによる設備管理の効率化
• AI・自動化による業務省力化

5. 財務の健全性

マンション管理会社を選ぶ際は、以下の財務指標も確認しましょう:

• 自己資本比率: 50%以上が望ましい
• ROE（自己資本利益率）: 業界平均5-10%程度
• 配当性向: 安定配当を実施しているか

マンション管理業界の将来展望

中長期的な成長ドライバー

1. マンションストックの継続的増加
国土交通省のデータによれば、分譲マンションのストック数は今後も増加が見込まれています。2030年には約750万戸に達すると予測され、管理需要は確実に拡大します。

2. 築古マンションの増加による修繕需要
築30年超のマンションが増加しており、大規模修繕工事の需要が拡大しています。2020年時点で築30年超のマンションは約200万戸でしたが、2030年には約350万戸に達する見込みです。

3. 管理費・修繕積立金の上昇トレンド
人件費や資材価格の上昇により、管理費は上昇傾向にあります。東京カンテイの調査では、首都圏の新築マンション管理費は2023年に1戸あたり月額2万円を超えました。この傾向は市場規模の拡大につながります。

4. 管理計画認定制度の普及
国が推進するマンション管理計画認定制度により、適正な管理を行うマンションが評価される仕組みが整いつつあります。これは優良な管理会社にとって追い風となります。

リスク要因と対応策

リスク1: 人材不足の深刻化
対応策: DX化、高齢者雇用の拡大、外国人材の活用

リスク2: 管理組合の財政難
対応策: コンサルティング機能の強化、収益事業の提案

リスク3: 競争激化による値下げ圧力
対応策: 付加価値サービスの提供、差別化戦略

リスク4: 大手による寡占化
対応策: 中堅企業のM&A、アライアンス戦略

上場マンション管理関連銘柄への投資戦略

ポートフォリオの構築例

マンション管理関連銘柄への投資は、不動産セクターの中でも比較的安定した選択肢となります。以下のようなポートフォリオ構築が考えられます:

保守的ポートフォリオ（安定重視）

• 長谷工コーポレーション（1808）: 60%
• 東急不動産ホールディングス（3289）: 40% （東急コミュニティーの親会社として）

バランス型ポートフォリオ

• 長谷工コーポレーション（1808）: 40%
• 大手不動産・建設関連銘柄: 30%
• J-REIT（住宅系）: 30%

投資タイミングの考え方

買い時の目安

• 日経平均の大幅調整時
• 不動産セクター全体の調整局面
• 金利上昇による一時的な株価下落時

長期保有の メリット

• 安定配当による インカムゲイン
• 市場拡大による キャピタルゲイン
• 景気変動に強い ディフェンシブ銘柄としての価値

配当金投資としての魅力

マンション管理関連企業は、安定した収益構造により配当を継続的に実施する傾向があります。配当利回り2-4%程度を目安に、長期的な配当収入を期待できる投資先として検討する価値があります。

類似業界・関連銘柄との比較

ビル管理・総合不動産管理セクター

マンション管理と類似したビジネスモデルを持つ企業。

三菱地所（8802）

• 三菱地所コミュニティを子会社に持つ
• オフィスビル開発・賃貸が主力
• 間接的にマンション管理事業にも投資可能

三井不動産（8801）

• 三井不動産レジデンシャルサービスを子会社に持つ
• 「パークホームズ」などのマンションブランド
• 総合不動産デベロッパーとしての安定性

住友不動産（8830）

• 住友不動産建物サービスがマンション管理を担当
• オフィスビル開発にも強み
• 都心部の資産価値に着目

J-REITとの比較

マンション管理株のメリット:

• 事業成長による株価上昇余地
• 配当以外のキャピタルゲイン機会
• 経営戦略による差別化

J-REITのメリット:

• 高い配当利回り（3-5%）
• 価格変動が比較的小さい
• 物件分散によるリスク低減

実践的な銘柄選択チェックリスト

マンション管理関連銘柄への投資を検討する際は、以下の項目を確認しましょう。

事業面のチェックポイント

✓ 受託戸数が継続的に増加しているか
✓ 管理委託費の単価は適正か
✓ 大規模修繕工事の受注状況は良好か
✓ 新規サービスの開発・展開を行っているか
✓ DX化への投資を積極的に行っているか
✓ 人材確保・育成に力を入れているか

財務面のチェックポイント

✓ 自己資本比率は50%以上あるか
✓ 営業利益率は5%以上あるか
✓ ROEは業界平均を上回っているか
✓ フリーキャッシュフローはプラスか
✓ 有利子負債は過大でないか

株主還元のチェックポイント

✓ 安定的な配当を継続しているか
✓ 配当性向は適切か（30-50%程度）
✓ 自社株買いを実施しているか
✓ 株主優待制度はあるか

マンション管理業界の最新トレンド

1. 外部管理者方式の普及

理事会の担い手不足を背景に、マンション管理士などの専門家が管理者（理事長）を務める「外部管理者方式」が注目されています。大手管理会社も専門部署を設けて対応を始めており、新たな収益源として期待されています。

2. スマートマンション化の加速

IoTやAI技術を活用したスマートマンションが増加しています。管理会社にとっては、これらの技術を活用したサービスが差別化要素となります:

• スマートロック・宅配ボックス
• 遠隔設備監視システム
• エネルギー管理システム(HEMS)
• 顔認証セキュリティ

3. 環境対応の重要性増大

脱炭素社会への対応として、マンションのZEH化や省エネ改修が進んでいます。管理会社には、これらの改修工事のコンサルティングや施工が求められています。

4. 民泊・シェアオフィス等の活用

マンション内の共用スペースや空き住戸を活用した収益事業が広がっています。管理会社がこれらの企画・運営をサポートすることで、管理組合の収入増加に貢献できます。

よくある質問（FAQ）

Q1: マンション管理銘柄は初心者にもおすすめですか？
A: はい、比較的安定したビジネスモデルのため、初心者にも理解しやすく投資しやすい銘柄です。ただし、上場している企業が限られているため、総合不動産会社を通じた間接投資も検討しましょう。

Q2: マンション管理会社の株価は景気に左右されますか？
A: 管理費収入はストック型で安定していますが、修繕工事などは景気の影響を受けます。ただし、他の建設関連銘柄と比較すると景気変動の影響は小さい傾向にあります。

Q3: 配当利回りはどのくらい期待できますか？
A: 企業により異なりますが、2-4%程度が一般的です。安定配当を重視する企業が多いのが特徴です。

Q4: 今後の金利上昇は業界にどう影響しますか？
A: マンション価格の上昇鈍化により新築供給が減少する可能性がありますが、既存ストックが大きいため、管理事業への影響は限定的と考えられます。

Q5: 小型株・中堅管理会社への投資は？
A: 上場している中堅管理会社は少ないですが、地域特化型で高収益を上げている企業もあります。ただし、流動性が低い点に注意が必要です。

まとめ：マンション管理銘柄投資の要点

投資の魅力

1. 安定性：ストック型ビジネスによる安定収益
2. 成長性：マンションストックの増加による市場拡大
3. 配当：継続的な配当による インカムゲイン
4. 景気耐性：経済変動に強いディフェンシブ特性

注意すべきポイント

1. 人材不足による人件費上昇リスク
2. 管理組合との値下げ交渉リスク
3. 大手による寡占化の進行
4. 新築マンション供給減少の影響

推奨投資スタンス

マンション管理関連銘柄は、長期保有を前提とした安定配当株として位置づけるのが適切です。短期的な株価変動よりも、5年、10年といった長期的な視点で、業界の成長と安定配当を享受する投資戦略が推奨されます。

ポートフォリオ全体の10-20%程度を目安に、ディフェンシブ銘柄として組み入れることで、リスク分散効果も期待できます。

今後の注目ポイント

• 受託戸数ランキングの変動（年1回発表）
• 管理費・修繕積立金の上昇トレンド
• DX化・スマートマンション化の進展
• M&Aや業界再編の動き
• 管理計画認定制度の普及状況

マンション管理業界は、日本の住宅ストックを支える重要な役割を担っています。人口減少社会においても、既存マンションの適切な管理需要は継続し、むしろ築古物件の増加により管理・修繕需要は拡大すると予想されます。

投資家としては、この安定成長市場で安心できる企業を見極め、長期的な視点を持ってディフェンシブ銘柄として参考にしてみてください。

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2025.12.15

免責事項：本記事は情報提供を目的としており、特定の銘柄の購入を推奨するものではありません。投資判断は自己責任で行ってください。株式投資にはリスクが伴い、元本割れの可能性があります。投資に関する最終的な決定は、ご自身の判断で行ってください。